Ons Doel bestaat al sinds 1918. Een ondernemingsplan, is dat niet iets voor startende ondernemers?
Iedere organisatie moet van tijd tot tijd haar doelen opnieuw stellen. Zowel voor de organisatie als voor onze partners en klanten is het nuttig om te weten waar we voor staan en waar we ons op willen richten in de komende jaren. Het ondernemingsplan is geen star, van boven opgelegd vijfjarenplan à la de Sovjet Unie, maar het resultaat van ruim een jaar nauw overleg met collega’s over de koers die we willen varen.

In hoeverre is de corporatie getroffen door de economische crisis?
We merken vooral dat de woningmarkt is veranderd, waardoor we voorzichtiger zijn geworden op het gebied van koopwoningen. Bij een van onze huidige bouwprojecten hebben we vanwege de recessie koopwoningen moeten omzetten in dure huurwoningen, en waarschijnlijk zal dit ook bij toekomstige projecten gebeuren. Daarnaast is de koopkracht van de huurders afgenomen, wat we bijvoorbeeld hebben gemerkt in een toename van de huurachterstanden. Maar door flinke inspanning hebben we deze alweer een stuk terug weten te brengen. Gelukkig hebben we door de crisis geen personeel hoeven ontslaan.

Wat zijn de belangrijkste punten uit het ondernemingsplan?
In de eerste plaats blijven we ons focussen op starters, senioren (‘landers’) en bijzondere doelgroepen (‘doorstarters’). We willen graag een aantal nieuwe bouwprojecten starten, maar om deze te financieren zullen we een deel van onze woningvoorraad moeten verkopen. Ons Doel heeft 700 woningen aangewezen die de komende jaren hiervoor in aanmerking komen. Onze huurders ontvangen binnenkort een brief over de mogelijkheid om hun woning te kopen met 10% korting. Het gaat om eengezinswoningen in de prijsklasse van 180.000 tot 220.000 euro. De bewoners kiezen over het algemeen niet voor niets voor huren, en ik verwacht dan ook rond de 5% gegadigden; de rest gaat zonder korting de markt op. Per saldo voegen we meer woningen toe dan dat we er afstoten, en we rekenen op een groei van minimaal 1% per jaar.

Willen en kunnen senioren nog wel een woning kopen als zij tot nu toe altijd hebben gehuurd?
Nee, die groep heeft veelal geen eigen vermogen opgebouwd, waardoor banken zo veel nadere eisen stellen dat het bijna niet te doen is om nog een hypotheek te nemen. Wij zien dan ook een behoefte onder senioren met een hoger inkomen voor iets duurdere huurwoningen, waar zij prettig oud kunnen worden met eventueel aanvullende zorg erbij. Ons Doel zou dus graag wat meer duurdere huurwoningen aan haar bezit toe willen voegen in het segment tussen sociale en particuliere huurprijzen, alleen is het op dit moment moeilijk om daar leningen voor te krijgen. In ieder geval blijft tenminste 90% van de voorraad sociale huur.

Wat kunt u vertellen over de bouwprojecten?
In samenwerking met zorgorganisatie Libertas Leiden hebben we een grote bouwambitie. Drie projecten staan momenteel op stapel: Het Gebouw, een brede school in Leiden Noord in combinatie met honderd woningen en allerlei voorzieningen; de Lorentzhof in de Professorenwijk, een woonzorgcentrum met huur- en koopwoningen; en De Parelvissers in Leiden Zuid, waar we een bestaand gebouw renoveren tot ‘levensloopgeschikte’ woningen. Als we een verkooptempo van 25 tot 30 woningen per jaar halen, dan hebben we voldoende middelen om extra projecten uit te voeren, zoals de transformatie van woonzorgcentrum Robijnhof in Leiden West.

In het plan staat dat in 2015 alle woningen een energielabel C of hoger moeten hebben. Hoe gaat u dat aanpakken?
We zijn hier al anderhalf jaar mee bezig. In de komende vijf jaar investeren we 6 miljoen euro in het na-isoleren van de woningen door middel van gevel- en dakisolatie, hoogrendementsketels en zonnecollectoren. Sommige woningen uit de jaren ‘60 hebben nog enkel glas, en als het in dit tempo doorgaat met de gasprijzen dan betalen mensen straks meer aan stookkosten dan aan huur. Door de investering stijgen de huren – alleen voor nieuwe huurders – gemiddeld met een paar tientjes, maar per saldo zijn ze een stuk voordeliger uit. Bovendien besparen we zo uiteindelijk 25% aan CO2-uitstoot, waardoor we ruimschoots voldoen aan de eisen van het Convenant Energiebesparing uit 2008.

Hoe zit het met de tevredenheid van de klanten?
We mogen zeker niet klagen, met een gemiddelde beoordeling van 7,6. Maar het kan altijd beter, met name op het gebied van tevredenheid over onderhoud. We laten dit twee keer per jaar meten en vergelijken onze scores met landelijke cijfers, al vind ik het lastig om Leiden te vergelijken met een kleine gemeente op het platteland, omdat de samenstelling van de bevolking nogal verschilt. Ons Doel verhuurt natuurlijk voor een groot deel aan jongeren onder de dertig, die als kritische consumenten zijn opgevoed, terwijl ouderen veel sneller tevreden zijn.

In 2018 bestaat Ons Doel honderd jaar. Hoe hoopt u dat de organisatie er dan voor staat?
Op ons eeuwfeest is Ons Doel hopelijk een financieel gezonde, zelfstandige club: ondanks eerdere ‘aanzoeken’ zijn we niet van plan te fuseren. Het voordeel van die zelfstandigheid is dat we dicht op de klant kunnen blijven zitten en meer onze eigen inzichten kunnen toepassen. Een nadeel is bijvoorbeeld dat je minder financiële steun krijgt en niet centraal dingen kunt inkopen. Maar wie niet groot is moet slim zijn. Door samenwerking en overleg met zorginstellingen en andere corporaties, of door taken uit te besteden, kunnen wij toch als kleine organisatie tussen de reuzen blijven bestaan.

Het Programma Binnenstad heeft een looptijd tot 2025. Een lange periode waarin belangrijke elementen als economie en politiek een onstabiele factor kunnen vormen. Bovendien breekt over enkele maanden de jaarlijkse bouwvak weer aan en liggen alle bouwwerkzaamheden drie weken stil. Tijd om de opgestelde ontwikkellocaties uit het Programma Binnenstad Leiden eens onder de loep te nemen. Welke plannen zijn inmiddels gerealiseerd? Welke zijn er nog volop in ontwikkeling? Aan welke projecten moet nog worden begonnen? En zijn er plannen die uiteindelijk toch geen doorgang hebben gevonden? De onderstaande interactieve kaart biedt een overzicht.

De gemeente Leiden heeft vorig jaar ruim 1100 vergunningen afgegeven. Dit aantal is veel hoger dan bij omringende gemeenten Leiderdorp, Oegstgeest en Voorschoten. Hoewel het aantal vergunningen in de Bollenstreek per gemeente redelijk gelijk liep tot 2006, is de nieuwbouw in Leiden daarna flink gestegen. Ook in Voorschoten werden er in 2010 meer vergunningen afgegeven.

Opvallend is dat het totaal aantal vergunningen voor nieuwbouw in Nederland de afgelopen jaren is afgenomen. Dit geldt voor alle delen van het land. Het aantal nieuwbouwwoningen in Leiden steeg daarentegen. Of deze ontwikkeling zich doorzet, is afwachten. Het CBS houdt iedere maand de cijfers bij van nieuwbouwwoningen en vergunningen in Nederland.

Onderste uit de kan
“Bewoners realiseren zich niet dat er straks veertig procent minder sociale huurwoningen zijn en dat ze daardoor naar de regio worden verjaagd,” legt Daan Sloos (LL) uit. Dit verklaart waarom zij het voorstel hebben ingediend, ondanks dat de bewoners tevreden lijken te zijn. Louk Rademaker (SP) denkt dat de bewoners helemaal niet zo tevreden zijn met zestig procent sociale huurwoningen. “Als je het op de man af aan de bewoners vraagt, zul je zien dat ze eigenlijk geen sloop willen. Maar de bewonerscommissie heeft hier al veel voor moeten onderhandelen; eigenlijk wilde de Sleutels de hele Kooi slopen.”

Dat de bewoners flink met de Sleutels hebben onderhandeld, bevestigt de voorzitter van de bewonerscommissie: “We hebben het onderste uit de kan gehaald. Met het akkoord dat er nu ligt, zijn de meeste bewoners het eens.”

Waar naartoe?
De SP en LL vrezen dat veertig procent van de huidige bewoners in de Oude Kooi straks naar een andere wijk of gemeente moet verhuizen. De Sleutels denkt dat dit wel meevalt: “Het is nog nooit een probleem geweest dat er meer mensen willen terugkeren dan mogelijk is.” De Sleutels is van plan grotere woningen te bouwen en verwacht wel dat er daardoor minder woningen terugkomen. “Het is natuurlijk niet te voorspellen of er mensen buiten de boot vallen,” vertelt een woordvoerster, “maar wij laten bewoners altijd kiezen of ze terug willen keren of niet.”

De PvdA denkt, net als de Sleutels, dat het al dan niet terugkeren naar de wijk na renovatie of nieuwbouw een natuurlijk verloop zal hebben. “Een aantal mensen wil luxer wonen of heeft al een andere woning op het oog. Ook kunnen bewoners ervoor kiezen om wel terug te keren in de wijk, maar dan naar een koopwoning. Daarnaast is de ervaring dat mensen er vaak voor kiezen om in hun tijdelijke woning te blijven wonen, zodat ze niet twee keer hoeven te verhuizen,” legt Marion van Dongen (PvdA) uit.

Gemiste kans
Frederik Zevenbergen (VVD) vindt de regeling van zestig procent sociale huurwoningen al heel soepel. Hij legt uit dat er is in Leiden eigenlijk een regeling is dat van alle nieuwbouw tachtig procent voor de vrije markt en twintig procent voor sociale woningbouw bestemd is. “Voor dit gebied is al voor deze regeling afgeweken. Er wordt al heel veel minder aangeboden voor de vrije sector en ik vind dat dom.”

“Kijk maar naar het project Nieuw Leyden. Hier was driekwart van de geïnteresseerde kopers voor woningen van rond de 3,5 ton, afkomstig uit Leiden Noord. De vraag naar koopwoningen is ook in deze over het algemeen armere wijk groter. Het lijkt erop dat sommigen Leiden Noord klein willen houden en dit is een gemiste kans. Men mag hier kennelijk niet vooruit gaan.”

Dat de bewoners niet dakloos zullen worden, daar zijn alle partijen het wel over eens. Waar ze precies terecht komen, is nog steeds niet duidelijk. Tijd zal uitwijzen of dat “in Katwijk, Noordwijk of de regio” wordt, zoals LL vreest, of dat het natuurlijk verloopt zoals de Sleutels en de partijen die tegen het wijzigingsvoorstel gestemd hebben, menen.

Het was de bedoeling dat de gemeenteraad een keuze zou maken uit vijf mogelijke bouwplannen. Tijdens de vergadering werd duidelijk dat geen enkele optie op grote steun kon rekenen. De VVD bracht nogmaals het kritiekpunt naar voren dat met de huidige plannen er te weinig speelruimte voor de kinderen overbleef. ONS Voorschoten vond dat bij alle plannen de bebouwing erg dicht op het schoolgebied stond.

In de discussie die volgde kwam buiten de plannen die al op tafel lagen nog een andere optie naar voren; de zogenaamde nul-optie. Als voor deze optie gekozen wordt zal het terrein bij de Regenboog niet gebruikt worden voor nieuwbouw en zal de financiering op een andere manier verzekerd moeten worden.

De wethouder gaf de toezegging de optie te onderzoeken en zal in de toekomst verslag uitbrengen naar de gemeenteraad over de haalbaarheid van dit plan.

De realisatie van het centrum vormt de eerste van de twee fases die het nieuwbouwproject Plan Vlietwijk doorloopt. Kees Rijs, projectmanager bij Woonzorg, informeerde de aanwezige omwonenden en toekomstige bewoners over de bouwplannen.

Na jarenlange discussie is 11 januari jl. de bouwovereenkomst gesloten tussen de Gemeente Voorschoten, Woonzorg en zorgorganisatie Topaz en daarmee komt realisering van het woonzorgcentrum eindelijk in zicht. De start van de bouw wordt feestelijk ingeluid op 25 februari, waarbij symbolisch de eerste paal in de grond wordt geslagen. Begin maart start het bouwrijp maken van het terrein en begin april vangt de bouw definitief aan met de heiwerkzaamheden. De bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd door Vorm Bouw. Naar verwachting zal de oplevering van zorgcentrum, dat een ontwerp is van VVKH architecten, plaatsvinden in het derde kwartaal van 2011.

De bewoners zullen geen last hebben van rondslingerend bouwmateriaal; dit wordt uitsluitend op het bouwterrein, dat afgesloten wordt door hekken, bewaard. Op het bouwterrein wordt een bouwkeet opgericht waar de omwonenden vragen kunnen stellen. De bouwvakkers zullen rondom het bouwterrein parkeren. De bewonerscommissie heeft een verzoek ingediend om parkeerplaatsen aan te wijzen voor het bouwpersoneel, vanwege een mogelijke schaarste aan parkeerplaatsen. Woonzorg heeft nog geen beslissing hierover genomen. Ongetwijfeld zullen de bouwwerkzaamheden en het bouwverkeer de nodige geluidsoverlast veroorzaken.

De bewoners kregen gisteravond de gelegenheid om vragen te stellen over het verloop van de bouw. Meerdere bewoners spraken hun bezorgdheid uit over het risico van mogelijke schade aan hun huizen ten gevolge van de bouwwerkzaamheden. Verzakking van huizen en scheuren in de muren kunnen ontstaan door met name het heiwerk. Woonzorg probeert de bewoners tegemoet te komen door foto’s te maken van de huizen van de omwonenden. Mochten deze huizen onverhoopt schade oplopen kan met zekerheid worden vastgesteld of dit voor of na de bouwwerkzaamheden is gebeurd. Sommige aanwezigen wilden meer duidelijkheid over welke huizen wel en niet gefotografeerd worden. De details hierover zal Rijs later bekend maken in een nieuwsbrief en op de website van Plan Vlietwijk.

De nieuwe locatie zal een zogenaamde ‘brede school’ worden. Dit betekent dat er veel samengewerkt zal worden met ondersteunende partijen. Zo zullen bijvoorbeeld naschoolse opvang en een bilbiotheek opgenomen worden in het gebouw. De faciliteiten krijgen verder extra mogelijkheden voor sport en beweging. De lokalen worden uitgerust met moderne technieken zoals digitale schoolborden.

Het slaan van de palen zal gebeuren om twee uur ‘s middags. Voorafgaand zullen de kinderen van OBS de Vos in een lawaaioptocht van de oude naar de nieuwe locatie wandelen.

Momenteel beslaat OBS de Vos gebouwen op drie verschillende locaties. Als het nieuwe gebouw klaar is zullen twee van die locaties verhuizen naar Krimwijk.

Als maatregelen vanuit Den Haag tegen de nieuwbouw noemde Dezentjé-Hamming onder andere de Crisis- en herstelwet. Deze wet stelt regels met betrekking tot de versnelde ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijk en infrastructurele projecten.

Onlangs kwam de partij in het nieuws vanwege basisschool De Regenboog. Het contract rondom de nieuwbouw is inmiddels getekend, waardoor omwonenden en medewerkers van basisscholen zich negatief uit lieten op andere vlakken. Zo zouden nieuwe parkeerplaatsen voor overlast zorgen. René Smittenaar, plaatselijk gemeenteraadslid voor de VVD, vreest dan ook voor procederende omwonenden. Dat zou volgens de voormalig directeur van een basisschool te veel tijd kosten. Ook zouden de noodlokalen van De Regenboog op locatie Ter Lips, die gebouwd zijn om de nieuwbouw te realiseren, niet voldoen aan de basisbehoeften van leerlingen.

Tweede Kamerlid Ineke Dezentjé-Hamming aan het woord

LeidenLokaal sprak met Frank Zeven, ervaren docent Klassieke Talen en momenteel tevens coördinator klas 6 van het Stedelijk Gymnasium, over de gevolgen van de splitsing. Over die dubbele functie zegt hij: ‘Juist die combinatie van lesgeven en coördineren houd het spannend, omdat je wel dichtbij de leerlingen staat.’ Met de nieuwe combinatie van het Socrates-gebouw en de vestiging aan de Fruinlaan ontstaat een categoriaal gymnasium voor zestienhonderd leerlingen. ‘Ondanks dat dit als een enorme leerlingenfabriek klinkt, is de school er toch goed in geslaagd de leerlingen niet als nummers te zien. Dat gevoel wordt met de splitsing nog sterker doordat de aparte vestigingen weer kleinere groepen leerlingen onder zich hebben.’

Angst voor verandering
‘De splitsing was even wennen en ik denk ook dat er lichte angst heerste voor de onzekerheid, maar binnen een week hoorde je al: dit gaat goed worden. Ook het teamgevoel tussen de docenten komt weer terug, alsof ze een nieuwe school zijn begonnen.’ Toch zijn er niet alleen positieve geluiden te horen, zo heeft de scheiding bij de 4e en 5e klassers veel pijn gedaan. Hun sociale netwerk, dat ze de afgelopen jaren hadden opgebouwd, werd plotseling uiteen gescheurd. Ook op verschillende ouderavonden is aangegeven dat de scheiding voor deze groep problematisch was. ‘Toch is het’, volgens Frank Zeven, ‘moeilijk om bij deze gevoelige onderwerpen precies aan te geven waar de pijnlijke punten liggen. De gedachte ‘mijn kind overkomt dit’ heerste sterk bij de ouders op deze avonden. Ik had soms het idee dat het bij de ouders meer pijn deed dan bij de leerlingen’, zo zegt hij.

Geen onderbouwschool
Ondanks de onvermijdelijke scheuring is er bewust gekozen voor twee volwaardige scholen en niet één onderbouwschool en één bovenbouwschool. De docenten hebben een belangrijke rol in gespeeld in deze keuze. ‘Een docententeam dat alleen klas één, twee en drie zou doen werd als ongewenst bestempeld door de schoolleiding. Onze school heeft zeer veel eerstegraads docenten en het is toch een stuk uitdagender voor hen om ook op de bovenbouw hun kennis en kunde kwijt te kunnen,’ benadrukt Frank Zeven.

Stedelijk Gymnasium als gedeelde noemer
Toch blijft het moeilijk om de twee aparte scholen, één in de Kooi de ander in de Professorenwijk, dezelfde identiteit te geven. Frank Zeven zegt hierover: ‘Het Stedelijk Gymnasium blijft de gedeelde noemer, maar dat er verschillen zullen ontstaan tussen de twee scholen is een natuurlijk proces, dat moeten we ook niet tegenhouden.’ De nieuwe Socrates vestiging, ontworpen door Herman Hertzberger, is bijvoorbeeld zeer modern ingericht met verplaatsbare wanden en bevat collegezaalachtige lokalen waar ook aan grotere groepen les kan worden gegeven. Dit vergroot de functionele mogelijkheden van de Socrates vestiging en zal ook zijn gevolgen hebben voor de identiteit. Krampachtig vasthouden aan twee identieke scholen is niet gewenst.

Het Kooi-gevoel
De Socrates vestiging zal wel opnieuw een naam moeten opbouwen, zo zegt Frank Zeven. ‘Veel ouders zullen denken: Hoe kun je nou in die buurt een gymnasium neerzetten? Daarnaast is het een erg modern gebouw, terwijl veel ouders juist gecharmeerd waren van dat oude klassieke gebouw aan de Fruinlaan. Verder is het interessant om te zien dat vlak naast het gymnasium een grote moskee zal worden gebouwd, maar het is te vroeg daar uitspraken over te doen.’
Toch benadrukt Zeven dat met een gemotiveerd docententeam en een sterk verbeterd leefklimaat in de buurt rond de Marnixstraat de ouders de kat niet al te lang uit de boom zullen kijken en snel worden overtuigd van de kracht van het Gymnasium.

Update: Uit het jaarlijkse onderzoek van Elsevier komt het Gymnasium weer als één van de vijf beste VWO-scholen van Nederland naar voren.

Poster van de Wijkvereniging Transvaal Leiden

De Wijkvereniging Transvaal Leiden (WTL) wil uitstel voor het bestemmingsplan van de parkeergarage aan de Morsweg. Dit meldde voorzitter Meke Bootsma afgelopen donderdag. De vereniging vraagt een opschorting van besluit aan bij de Raad van State nu het college van B&W de bouw van de parkeergarage aan de Morsweg wil doorzetten. WTL pleitte de afgelopen jaren onder meer al voor een gefaseerde uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen rond de Morsweg.

“Het bestemmingsplan van de gemeente rammelt en heeft losse einden”, zegt Meke Bootsma, voorzitter van WTL. “Zo staan er tegenstrijdigheden in het plan: op de ene pagina staat dat de garage maximaal 10 meter hoog wordt, terwijl op een andere pagina 13,2 meter staat. Dat betekent een verdieping extra.” Dit is volgens Bootsma slechts één van de vele voorbeelden.

Wat Bootsma vooral steekt is dat er de afgelopen jaren steeds gesproken is over een tijdelijke bovengrondse parkeergarage voor tien jaar. Maar nu is gebleken dat volgens de Woningwet tijdelijke bebouwing slechts vijf jaar mag bestaan. Wethouder Marc Witteman wil een intentieverklaring afgeven waarin staat dat het wel de bedoeling is dat de garage na tien jaar toch wordt afgebroken. “Maar een toekomstig college hoeft zich daar natuurlijk niet aan te houden. Het is nu wel de opzet om een demontabele garage neer te zetten, maar die staat er straks misschien wel veertig jaar.”

Bootsma denkt dat er een goede kans is dat het bestemmingsplan wordt opgeschort. “De Raad van State gaat meestal niet in op de inhoud, maar wel op de procedures die zijn uitgevoerd. Daar zijn ook steken gevallen. Hopelijk is de Raad van State daar gevoelig voor.”